- El objetivo general de este trabajo es entregar una descripción de los Principios para el Financiamiento Bancario de Proyectos Inmobiliarios y así otorgar alternativas para solucionar los problemas de colocar inversiones en este tipo de proyectos.
La importancia del tema radica principalmente en deducir y minimizar los riesgos asociados, ya que si bien este tipo de inversiones es muy rentable también nos encontramos con que estas operaciones tienen un alto riesgo.
Como principal objetivo se busca mostrar de manera detallada el principio fundamental de financiar proyectos inmobiliarios y sus componentes. Además observar una experiencia real, explicando cada etapa del proceso y luego a través de este ejemplo, entregar una visión y guía práctica de cómo acotar los riesgos con sus distintas variables.des especiales para atender comercialmente este tipo de financiamiento...
Marco Histórico
El Escenario
Durante el último ciclo positivo de la economía del país y con el consiguiente auge del mercado inmobiliario, muchos bancos organizaron unidades especiales para atender comercialmente el financiamiento de este tipo de proyectos...
MARCO TEÓRICO
El Principio Fundamental El Punto de no Retorno del Financiamiento Inmobiliario...
Saldo por Girar Termina la Obra
Para evitar verse obligado a terminar una obra con un financiamiento mayor al inicialmente considerado, (por estar por sobre el PNRI), opera el siguiente principio...
La Estructura de Financiamiento
Todo proyecto inmobiliario que el Banco financie debe partir financiado...
El Coeficiente de Seguridad
Así como los ingenieros estructurales diseñan teniendo presente un coeficiente de seguridad que depende de la zona donde se construirá: si es sísmica; el tipo de suelo, etc., en el caso del financiamiento a proyectos inmobiliarios se utiliza como factor de seguridad una cobertura de garantía/deuda. Es la holgura de garantías del proyecto...
EXPERIENCIA REAL
Como se Sobrepasó el Coeficiente de Seguridad
En Julio de 1998 se aprobó un financiamiento a una empresa de larga y exitosa trayectoria inmobiliaria en su ciudad, de buen Carácter demostrado en larga relación con el banco respectivo.
COMO ACOTAR LOS RIESGOS
Variables controlables por el Banco
Anteriormente vimos la mayoría de las variables que son críticas para mantener la holgura diseñada en la aprobación son controlables por el Banco, pero si no se tiene claro el concepto del PNRI, o el "principio fundamental", no son fácilmente controlables y así se demostró en la práctica...
Variables controlables de flujo
Ingresos por Preventas
Se pueden dividir si ocurren durante el transcurso de la obra o una vez terminada la construcción. En ambos casos la empresa debe enviar mensualmente su estado de ventas. Si existen ingresos por preventas durante la construcción estas deben ser aportadas a obra, descontando el giro del próximo estado de pago...
Canjes de m2 por Obra Ejecutada
Algunas empresas inmobiliarias con el objeto de completar el financiamiento de los proyectos, acuerdan con los contratistas o subcontratistas el canje de precio del subcontrato por m2 de nuestras garantías que se le entregarán una vez terminado y recepcionado el proyecto...
Ventas Relacionadas
En ciertos casos parte de las ventas que algunas inmobiliarias presentan son ventas a los mismos socios...
Variables Controlables de Deuda Máxima
En general el control de estas variables, se produce mes a mes durante los giros, mientras la obra está avanzando. El giro del financiamiento de un proyecto inmobiliario no es simplemente el avance de la obra...
Avance Incorrecto
Intereses
En general los intereses son de cargo de la empresa. Con el objeto de que no se acumulen demasiados intereses devengados, deben girarse créditos con plazos máximos a noventa días para que en cada renovación exigir su pago...
Sobrecostos
Si durante la construcción de la obra aparece un sobrecosto no contemplando inicialmente, mientras más tarde del banco lo detecta...
Otros Gastos
Se entiende por Otros Gastos lo siguiente: pago de permisos municipales, honorarios de cálculo y arquitectura, honorario de especialidades, gastos de ventas y publicidad y principalmente, caso que se tratará aparte, gastos financieros...
Anticipo no Devuelto
Todo anticipo que se otorgue a un financiamiento inmobiliario implica que se está rompiendo el "principio fundamental" que el saldo por girar del banco termina la obra...
Pari Passu (aporte proporcional del socio al avance de obra)
En este caso, al igual que el anterior, a la partida sabemos que se está contraviniendo el principio de que con el saldo por girar de la línea aprobada se termina la obra.
Retenciones a Contratistas
En algunos casos las inmobiliarias retienen a las constructoras en cada estado de avance un monto porcentual como garantía de cumplimiento. Si el banco no toma la precaución de a su vez descontar del giro el mismo monto anterior...
Proveedores
Existe la posibilidad que la empresa financie parte de la obra con el plazo proveedor, y que al igual que el caso de las retenciones a contratistas, puede terminarse la obra teniendo girada toda la línea y la inmobiliaria todavía tener deudas con proveedores...
Pérdidas de Holguras
Aquí veremos como se afecta el coeficiente de seguridad o la holgura del proyecto por un cambio tanto en las variables controlables como no controlables por el Banco...
El Seguimiento
Como hemos visto, si bien el diseño o las holguras tomadas en el modelo de financiamiento son las correctas, el mantener estas holguras hasta el pago del crédito no es tarea fácil...
La Organización
El trabajo exhaustivo del ejecutivo inmobiliario no termina con la aprobación de la línea de crédito para el proyecto inmobiliario, sino que verdaderamente ahí comienza.
La Comunicación
Muchos de los problemas que se produjeron con la crisis del sector inmobiliario se debieron a que los bancos no comunicaron correctamente a las inmobiliarias cuales son los procedimientos para el manejo de este tipo de proyecto...
